Kiracıları zor günler bekliyor

Son yıllarda hızla artan kiralar, ev sahibi-kiracı ilişkilerini içinden çıkılması güç bir duruma sürükledi öyle ki Maliye Bakanı Mehmet Şimşek bile enflasyon nedeni olarak yüksek kira zamlarını gösterdi.

Hükümetin kira artışlarını sınırlamak için getirdiği yüzde 25’lik zam sınırı, kısa vadede çözüm olmaktan uzak kaldı. Ev sahipleri bu sınırı yeterli bulmayarak, kira bedelinin piyasa değerine yükseltilmesi için dava açmaya başladı.

Ancak, 5 yıllık kira sözleşmesi süresini doldurmayan kiracılar, bu haktan yararlanamıyor. Bu durum, hem ev sahipleri hem de kiracılar arasındaki kira davalarında büyük bir artışa neden oldu. Uzmanlar, önümüzdeki dönemde de kira davalarının sayısında artış olacağını öngörüyor.

TÜFE ORTALAMASI NEFES ALDIRDI

Kiraya zam sınırının kaldırılmasıyla ‘TÜFE 12 ay ortalaması’ üzerinden artış dönemine geri dönüldüğünü belirten Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Ali Güvenç Kiraz, “Enflasyon verisi ile TÜFE 12 ay ortalaması arasında 14-15 puanlık bir fark var. Kirada zam oranını gösteren TÜFE ortalaması daha yüksek. Bu durum, özellikle yenileme dönemi gelen konutlarda 2 yıl boyunca yüzde 25 kuralına maruz bırakılan ev sahipleri için bir nefes alma durumu oluşturdu. Ancak yine de ciddi bir gelir kaybı oluştuğu için mülk sahipleri açısından asıl beklenti kira tespit davaları oldu” dedi.

DAVA İÇİN 5 YIL ŞARTI

Son aylarda kira tespiti için başvuran mülk sahibi sayısında artış olduğunu ve bunun sürmesini beklediklerini belirten Ali Güvenç Kiraz, şunları söyledi: “Kiracıya tespit davası açılması için 5 yılı doldurması gerek. Bu nedenle zam sınırı uygulanan dönemde yeni sözleşme yapan çok sayıda ev sahibi dava açamadı. Ancak 2020 yılı ve öncesinde sözleşme yapanlar ‘5 yıl şartı’ dolduğu için bu yıl dava açabilecek. Yine 2021 yılı başlangıç tarihli sözleşmelerde de 2026’da dava hakkı doğacak. Bu nedenle önümüzdeki aylarda çok yoğun bir şekilde kira tespit davaları açılacağını öngörüyoruz.

Son zamanlarda TÜFE 12 aylık ortalamasının enflasyona oranla yüksek olması nedeniyle tahliye davalarında azalma söz konusu. Ancak yüzde 25 kuralı sebebiyle ciddi bir şekilde zarara uğrayan mülk sahiplerinin, 2025 ve hatta 2026 yılında kira tespit davası hakkını kullanacaklarını görüyoruz.”

BÜYÜK ŞEHİRLERDE UZLAŞMAK ZOR

Kira sözleşmesi kaynaklı açılacak tespit davalarında önce arabulucuya gidilmesinin zorunluluk olduğunu hatırlatan Kiraz, “Son günlerde açıklanan arabuluculuk başarı oranları tüm Türkiye ortalamasını gösteriyor. İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Bursa gibi büyükşehirler için aynı başarı düzeyinin olduğunu düşünmüyoruz. Şöyle ki; mesela Niğde ilimizde 3 bin lira kiraya oturan ve 5. yılı gelen bir kiracı için bölge rayicinin 10 bin lira olduğu bir olayda arabuluculuk sürecinin tarafları 6-7 bin lira gibi bir rakamda uzlaştırması mümkün. Ancak İstanbul’da 10 bin lira kira bedeli ile oturan ve kira rayici 60-70 bin lira civarına ulaşmış bir taşınmazda arabulucuların ortada bir yerde buluşturması zor. Bu çerçevede büyükşehirler dışında yüzde 40-50 bandında olan uzlaşma oranlarının İstanbul ve büyükşehirler nezdinde yüzde 25-30 bandında olduğunu söyleyebiliriz” değerlendirmesinde bulundu.